양도소득세 계산기
- 2026-05-10소득세법 제89조(1세대1주택 비과세 12억)·제95조(장기보유특별공제)·제104조(다주택 중과). 중과 한시 배제는 2026.5.9 양도분으로 종료되어 5.10부터 조정대상지역 2주택 +20%p·3주택 이상 +30%p가 적용되고 장기보유특별공제는 배제된다. 보유 1년 미만 70%·2년 미만 60% 단일세율은 누진세액과 비교해 큰 쪽을 적용한다.
- 2026-01-01소득세법 제55조 종합소득세율(8구간, 누진공제 방식)
참고용 계산 결과입니다. 적용 예외와 개인별 사정에 따라 실제와 다를 수 있으니 신고·계약 전에는 공식 계산으로 확인하세요. 정확성 안내
계산 방법 · 공식
양도차익(양도가 − 취득가)에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 뺀 값이 과세표준이고, 여기에 세율을 적용합니다. 1세대 1주택이면 양도가액 12억까지 비과세되고 초과분 비율만 과세됩니다. 조정대상지역 다주택자는 기본세율에 20~30%p가 가산되고 장기보유특별공제가 배제됩니다. 보유 2년 미만은 단일세율(1년 미만 70%·2년 미만 60%)과 비교해 큰 쪽을 냅니다. 지방소득세는 양도세의 10%입니다.
1세대 1주택은 12억까지 비과세입니다
1세대가 1주택을 2년 이상 보유(조정대상지역에서 취득했다면 2년 거주까지)하면 양도가액 12억까지 세금이 없습니다. 12억을 넘으면 전부 과세되는 게 아니라 초과분 비율만큼만 과세됩니다 — 15억에 팔아 차익이 10억이면 (15억−12억)÷15억, 즉 차익의 20%인 2억만 과세 대상입니다. 여기에 장기보유특별공제가 보유 40%·거주 40%로 최대 80%까지 붙어 실제 세금은 크게 줄어듭니다.
조정대상지역 다주택 중과가 다시 시행 중입니다
한시적 배제가 2026년 5월 9일 양도분으로 끝나 5월 10일부터 중과가 적용됩니다. 조정대상지역 주택을 팔 때 2주택은 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p이고, 장기보유특별공제가 통째로 배제됩니다. 비조정대상지역이면 주택 수와 관계없이 중과되지 않습니다. 정부가 2027~2029년 단계적 완화를 예고했으나 국회 통과 전이라 확정이 아닙니다.
2년을 못 채우면 세율이 확 뜁니다
보유 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60% 단일세율입니다. 누진세액과 비교해 큰 쪽을 내므로 중과 대상이어도 단기라면 단일세율이 적용될 수 있습니다. 장기보유특별공제도 3년부터라 2년 미만에는 없습니다.
필요경비를 빼면 세금이 줄어듭니다
취득세·중개보수·법무비, 그리고 발코니 확장·새시 교체 같은 자본적 지출은 양도차익에서 뺄 수 있습니다. 영수증을 보관해야 인정받습니다. 이 계산에는 입력란이 없으니 취득가액에 더해 넣으면 근사치가 됩니다.
※ 1세대 1주택 비과세·다주택 중과·단기세율은 반영하지만, 필요경비와 일시적 2주택·상속·조합원입주권 등 예외는 반영하지 않습니다. 조정대상지역 지정 현황도 수시로 바뀌므로 실제 신고 전에는 홈택스로 확인하세요.
예제
- 5억에 사서 15억에 판 1주택을 10년 보유·거주했다면 과세 대상 차익은 2억, 장특공제 80%를 빼고 양도세는 약 437만원입니다.
- 같은 주택이 8억에 팔렸다면 12억 이하라 세금은 0원입니다.
- 5억에 사서 8억에 판 주택이 조정대상지역 2주택이면 장특공제가 배제되고 세율이 58%가 되어 양도세만 1억 5,261만원입니다.
자주 묻는 질문
- 1주택인데 세금이 0원으로 나옵니다
- 맞습니다. 2년 이상 보유(조정대상지역 취득 시 2년 거주)한 1세대 1주택이고 양도가액이 12억 이하면 비과세입니다. 거주기간을 짧게 넣으면 요건에서 빠져 세금이 잡힙니다.
- 조정대상지역인지 어떻게 아나요?
- 국토교통부가 지정·해제하며 수시로 바뀝니다. 계약 시점이 아니라 양도 시점 기준으로 판정하니 실거래 전에 확인하세요.
- 취득세·중개비는 어디에 넣나요?
- 필요경비로 차감할 수 있지만 입력란이 없습니다. 취득가액에 더해 넣으면 근사치가 됩니다.
- 정확한 세액은 어디서?
- 국세청 홈택스의 양도소득세 모의계산을 이용하세요. 상속·증여·일시적 2주택·재개발 입주권 등은 규정이 따로 있습니다.